Toute vente d'un logement en copropriété doit indiquer sa superficie privative : c'est l'objet du diagnostic loi Carrez, issu de la loi du 18 décembre 1996. Ce métrage du bien immobilier, souvent confié à un professionnel, protège l'acquéreur et fixe la base du prix de la transaction.
Le métrage Carrez en quatre repères
- La loi Carrez concerne la vente immobilière d'un appartement, d'un local de commerce ou d'une maison en copropriété horizontale.
- La surface retenue par le professionnel est celle des planchers fermés d'au moins 1,80 m sous plafond, murs, cloisons, gaines et cage d'escalier déduits.
- Sans mention de surface, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente dans le mois qui suit l'acte authentique.
- Une surface réelle inférieure de plus d'un vingtième ouvre droit à une diminution du prix, à demander dans l'année.
Que mesure exactement le diagnostic loi Carrez ?
Le diagnostic loi Carrez mesure la superficie privative d'un lot de copropriété, c'est-à-dire la surface des planchers des locaux clos et couverts que l'acheteur possède seul. La règle figure à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, complété par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 et par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997, qui a inséré les modalités de calcul dans le décret de 1967.
Le mesurage ne porte ni sur les parties communes, ni sur la surface au sol brute. Le diagnostiqueur part de la surface intérieure de chaque pièce, puis retire ce que le texte écarte : murs, cloisons, marches et cage d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il écarte aussi les parties de pièce dont la hauteur sous plafond reste sous 1,80 m, cas fréquent sous les combles ou sous une mezzanine. La loi ne mesure donc pas la place disponible au sol, mais la zone où l'occupant tient debout.
Le résultat s'exprime en mètres carrés, généralement au centième, dans un document que le vendeur remet au notaire ou à l'agent immobilier. Ce chiffre n'est pas une estimation de valeur : il décrit l'espace réellement utilisable du lot et sert de référence en cas de litige sur la surface vendue.
Quels biens et quelles ventes sont concernés ?
Le diagnostic loi Carrez s'impose pour la vente d'un lot ou d'une fraction de lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. L'obligation vise les appartements, mais aussi les locaux commerciaux ou professionnels, les bureaux et les chambres de service, dès lors que le lot atteint 8 m². Une maison peut entrer dans le champ si elle fait partie d'une copropriété horizontale, par exemple dans certains lotissements ou ensembles de maisons mitoyennes organisés en lots.
Le texte ne s'applique pas à une maison individuelle hors copropriété, ni à la vente en l'état futur d'achèvement, où la surface relève du contrat de réservation. Il ne s'applique pas non plus aux caves, garages et emplacements de stationnement vendus seuls : l'article 46 les exclut expressément.
Lorsque l'acte réunit plusieurs lots, la Cour de cassation apprécie la superficie lot par lot et non sur le total (Cass. 3e civ., 6 mai 2014, n° 13-16.510). Un appartement vendu avec une chambre de service doit donc porter deux mentions distinctes, et chaque lot de moins de 8 m² sort du calcul. Ce point compte dans les immeubles anciens, où les lots annexes sont nombreux.
Comment calculer la surface loi Carrez d'un logement ?
Le calcul de la surface loi Carrez suit une méthode en trois temps. On mesure d'abord chaque pièce close et couverte, mur à mur, en longueur et en largeur. On déduit ensuite les emprises que le texte écarte. On retire enfin les zones de hauteur insuffisante, puis on additionne les surfaces restantes pour obtenir la superficie privative du lot.
- Relevé des pièces : séjour, chambres, cuisine, salle d'eau, couloirs, placards et dégagements intérieurs.
- Déductions : épaisseur des murs et cloisons, marches et cage d'escalier intérieur, gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres.
- Hauteur : toute partie de pièce sous 1,80 m de hauteur sous plafond disparaît du total, y compris si elle reste accessible.
- Total : somme des surfaces retenues, arrondie au centième de mètre carré.
Un diagnostiqueur immobilier travaille au télémètre laser et trace un plan coté, ce qui limite l'erreur sur les pièces biscornues ou mansardées. Le propriétaire peut mesurer lui-même avec un mètre ruban, mais une pièce sous pente ou un couloir en L suffit à fausser le calcul de quelques mètres carrés, et l'écart reste à la charge du vendeur.
Quelles surfaces sont prises en compte, lesquelles sont exclues ?
La surface prise en compte par la loi Carrez se limite aux planchers clos, couverts et d'au moins 1,80 m de hauteur. Le tableau compare les espaces que l'on rencontre le plus souvent dans un appartement.
| Espace | Compté en loi Carrez | Motif |
|---|---|---|
| Pièces de vie, cuisine, salle de bains | Oui | Locaux clos et couverts |
| Placards et couloirs intérieurs | Oui | Partie privative close |
| Combles aménagés sous 1,80 m | Non, pour la partie basse | Hauteur insuffisante |
| Balcon, terrasse | Non | Espace non clos |
| Cave, garage, parking | Non | Exclus par l'article 46 |
| Jardin ou cour à jouissance privative | Non | Partie commune ou espace extérieur |
| Lot annexe de moins de 8 m² | Non | Seuil réglementaire |
Les parties communes à jouissance privative, comme un jardin ou une terrasse dont l'usage est réservé au copropriétaire, n'entrent pas dans la superficie (Cass. 3e civ., 8 décembre 2021, n° 20-14.119). Leur utilisation se décrit à part dans l'acte, sans gonfler la surface.
Qui peut réaliser le métrage et faut-il un certificat ?
Le métrage loi Carrez peut être réalisé par le vendeur lui-même : aucun texte n'impose un diagnostiqueur certifié pour cette mesure, à la différence du repérage amiante ou du constat plomb. Dans la pratique, la plupart des vendeurs confient le travail à un expert, géomètre ou diagnostiqueur, parce que la responsabilité de l'erreur pèse sur le signataire de l'acte de vente.
Le professionnel remet un certificat de superficie, avec un plan et le détail pièce par pièce. Ce document rassure l'acheteur, facilite le travail du notaire et, surtout, ouvre une voie de recours : si son mesurage se révèle faux, le vendeur condamné à rendre une partie du prix peut agir contre le diagnostiqueur au titre de sa responsabilité professionnelle et de son assurance. Une mesure faite par le propriétaire ne laisse aucun tiers à qui demander des comptes.
Le métrage n'appartient pas au dossier de diagnostic technique au sens strict, mais il voyage avec lui jusqu'à la promesse de vente. Selon l'âge et les équipements du lot, ce dossier réunit aussi le diagnostic de performance énergétique et son étiquette, l'état de l'installation électrique ou gaz et les repérages liés au bâti ancien. Commander tous les diagnostics à un seul cabinet évite de multiplier les rendez-vous.
Locaux de commerce et transactions professionnelles : la loi Carrez s'applique aussi
La loi Carrez vise tout lot de copropriété, quelle que soit son activité : boutique en pied d'immeuble, bureau, cabinet médical ou local de commerce en étage. L'achat d'un local professionnel dans un immeuble en copropriété suit donc les mêmes règles que celui d'un logement, et l'acquéreur dispose des mêmes recours, annulation comprise.
Dans une transaction immobilière de ce type, le prix se négocie souvent au mètre carré, ce qui rend l'erreur plus coûteuse. Une réserve, une zone de stockage close ou une arrière-boutique comptent si elles respectent la règle de hauteur ; une zone de livraison extérieure ou une place de parking ne comptent pas. Le cabinet qui réalise le métrage délivre une attestation de superficie par lot, et cette attestation suit le dossier jusqu'à la signature.
Pour un fonds de commerce sans achat des murs, aucune attestation Carrez n'est demandée : seule la cession d'un lot de copropriété déclenche l'obligation. À l'inverse, l'achat des murs d'un commerce situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété l'exige, et l'absence de mention ouvre la même action en annulation que pour un appartement. Faire appel à un expert pour ce type de lot évite qu'un écart sur la réserve ne se transforme en demande d'annulation ou de réduction de prix.
Que risque le vendeur en cas d'erreur ou d'oubli ?
Le vendeur d'un lot en copropriété s'expose à deux recours distincts prévus par l'article 46, selon que la surface manque ou qu'elle est fausse. Le premier vise l'acte lui-même, le second le prix.
- Mention absente : l'acquéreur peut demander la nullité de l'acte. Il doit agir au plus tard un mois après la signature de l'acte authentique. Si la promesse ou le compromis de vente ne portait pas la surface mais que l'acte authentique la mentionne, la signature de ce dernier éteint l'action.
- Surface inférieure de plus d'un vingtième : au-delà de 5 % d'écart, le vendeur doit une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'action se prescrit un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.
- Surface supérieure : un excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
La Cour de cassation n'exige pas que l'acheteur prouve un préjudice : l'écart suffit, à condition qu'il le démontre par un mesurage contradictoire. Le calcul de la réduction part du prix au mètre carré inscrit dans l'acte, que l'on applique à la surface réelle ; pour une vente de plusieurs lots, on retire d'abord la valeur des lots que la loi exclut.
Home Quest informe sur ces règles sans être notaire ni avocat : un écart de surface découvert après la signature mérite d'être soumis à un notaire ou à un avocat en droit immobilier avant d'engager l'action, car le délai d'un an ne se rattrape pas.
Loi Carrez, surface habitable ou surface de plancher : quelle différence ?
La loi Carrez ne fixe que la surface privative mentionnée lors d'une vente en copropriété ; deux autres mesures circulent dans les annonces et les contrats, et leur confusion alimente bien des litiges. Pour une location, le bail indique la surface habitable, appelée surface loi Boutin, qui retire en plus les vérandas, les combles non aménagés et certaines annexes. Le calcul propre au diagnostic loi Boutin exigé dans un bail diffère donc du métrage de vente, et un appartement affiche souvent deux chiffres.
| Mesure | Usage | Particularité |
|---|---|---|
| Superficie loi Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Planchers clos et couverts d'au moins 1,80 m |
| Surface habitable (loi Boutin) | Bail de location vide ou meublée | Exclut aussi vérandas et combles non aménagés |
| Surface de plancher | Permis de construire, déclaration de travaux | Mesure d'urbanisme, sans valeur pour le prix de vente |
Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune mention n'est obligatoire à la vente, mais l'annonce affiche en général la surface habitable. Le vendeur qui la donne engage sa parole : une surface fausse peut alors se discuter sur le terrain du droit commun de la vente.
Quelle est la durée de validité d'un métrage Carrez ?
La durée de validité d'un métrage Carrez n'est fixée par aucun texte : le document reste utilisable tant que le lot ne change pas. Un vendeur qui revend un appartement mesuré lors de son propre achat peut donc reprendre le certificat de superficie, à condition qu'aucuns travaux n'aient modifié la distribution.
Un nouveau mesurage s'impose dès que la configuration bouge : cloison abattue ou créée, combles aménagés, réunion de deux lots, création d'une mezzanine, fermeture d'une loggia. Dans le doute, une contre-mesure coûte peu au regard d'une diminution du prix demandée dans l'année. Les diagnostics techniques, eux, ont des durées propres : l'état amiante sans présence détectée n'expire pas, alors que d'autres repérages se renouvellent.
Comment se passe le diagnostic du premier rendez-vous à l'acte ?
Le diagnostic loi Carrez se commande en général dès la mise en vente, pour que la superficie figure dans l'annonce et dans la promesse. Le vendeur transmet au professionnel le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, qui identifie les lots vendus et leur numéro.
Sur place, le diagnostiqueur relève chaque pièce, contrôle les hauteurs et note les éléments exclus ; une visite dure rarement plus d'une heure pour un appartement courant. Le rapport arrive ensuite avec le plan et le total. Le notaire reporte ce chiffre dans le compromis de vente puis dans l'acte authentique, et la surface devient opposable au vendeur.
Le prix de la prestation varie selon la superficie, le nombre de pièces, la complexité du lot et la ville. Un studio se situe en bas de fourchette, un grand appartement sous combles plus haut ; regrouper le métrage avec le constat de risque d'exposition au plomb des logements d'avant 1949 et les autres repérages fait souvent baisser la facture globale. Une demande de devis auprès de deux ou trois cabinets permet de comparer, et le guide de heydiag.fr consacré à la loi Carrez aide aussi à trouver un diagnostiqueur proche du bien.
Métrage Carrez : mezzanine, véranda, lot de parking et autres cas limites
Une mezzanine compte-t-elle dans la surface Carrez ?
Une mezzanine compte dans la surface Carrez pour sa partie dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m. La partie plus basse, souvent sous la pente, sort du calcul, tout comme l'emprise de l'escalier qui y mène.
Une véranda entre-t-elle dans le métrage ?
Une véranda close et couverte, d'au moins 1,80 m de hauteur, entre dans la superficie Carrez selon la Cour de cassation, même si la pièce n'est pas chauffée. Elle sort en revanche de la surface habitable retenue pour une location.
Faut-il un métrage pour vendre un lot de parking ou une cave ?
Un lot de parking, une cave ou un garage vendu seul ne demande aucun métrage : l'article 46 exclut ces lots. Vendus avec un appartement, ils figurent dans l'acte mais n'augmentent pas la surface privative.
Le vendeur peut-il refaire mesurer après le compromis ?
Le vendeur peut faire mesurer à nouveau entre la promesse et l'acte authentique, et c'est même conseillé en cas de doute. La surface inscrite dans l'acte définitif sert de base à toute action de l'acquéreur.
Avant de vendre, un dernier contrôle évite les mauvaises surprises : vérifier que le numéro de lot du rapport correspond à l'état descriptif de division et que l'état amiante des immeubles construits avant juillet 1997 accompagne bien le dossier remis à l'acheteur.